選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)，規(guī)避置業(yè)風險
2007.04.19
選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)，規(guī)避置業(yè)風險
——廣東省房協(xié)副會長、廣東三正集團副總裁兼三正地產(chǎn)總經(jīng)理劉光金接受深圳衛(wèi)視專訪
４月１９日，省房協(xié)副會長、廣東省三正集團副總裁兼三正地產(chǎn)總經(jīng)理劉光金應(yīng)邀接受了深圳衛(wèi)視的人物專訪。在專訪中，劉總就深莞兩地樓市的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢、三正地產(chǎn)如何領(lǐng)跑深莞半小時生活圈的思考和實踐、政策調(diào)控背景下投資置業(yè)的風險控制等詳盡闡述了自己的觀點。此次訪談已在深圳衛(wèi)視《第一地產(chǎn)》欄目中分作兩集播出，獲得了業(yè)界人士的廣泛好評。本刊將訪談內(nèi)容刊發(fā)于此，希求引起大家對深莞半小時生活圈的廣泛關(guān)注，也通過專訪對大家理性投資有所助益。
深莞兩地樓市發(fā)展趨勢和東莞樓市現(xiàn)狀
記者：劉總，自從2004年開始，您是第三次和深圳觀眾見面了，是深圳觀眾的老朋友了。當前深莞兩地樓市很熱，您作為省房協(xié)副會長，同時也是三正地產(chǎn)總經(jīng)理，長期從事房地產(chǎn)研究與開發(fā)，在業(yè)界享有較高的知名度，請您談?wù)勀壳吧钶竷傻貥鞘械陌l(fā)展趨勢將會是怎么樣的？
劉總：我想，當前莞深樓市的大幅度增長，主要是以下三個方面的原因造成的：
1、近兩年，國家經(jīng)濟呈兩位數(shù)增長，特別是2006年GDP增幅達10.7%，比2005年加快0.3個百分點，十年來連續(xù)第4年突破10%，GDP首次突破20萬億元人民幣大關(guān)。根據(jù)國家分配與再分配的原則，有幾萬億元進入消費和待消費中，人們手中的錢多了許多。
2、中國進、出口貿(mào)易順差很大。國家用人民幣去購買企業(yè)的外匯，勢必增加人民幣的發(fā)行量。2006年外貿(mào)出口為9690.8億美元，增長27.2%，按現(xiàn)在匯率計算，相當于六萬多億人民幣，所以，市場上增加了很多人民幣。
3、由于外企進入中國，每年都帶來大約500億美元外資，增大了資金總量；同時，國外投資者看好中國的股市和樓市，通過合法或不合法的手段大量進入中國，所以市場上流動資金數(shù)額龐大，這些資金主要流向股票、債券、期貨、黃金、房地產(chǎn)等。從理論上講，房價上漲的趨勢仍然是顯著的。中國是一個耕地貧乏的國家，同時我們也看到國家最近對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不斷加大，這樣都會影響樓市價格。
深莞房價到底是漲還是跌？這個問題具體兩個方面來回答：一方面從國家經(jīng)濟大趨勢上來說，保持經(jīng)濟平穩(wěn)運行和樓市的穩(wěn)健發(fā)展，這是國家的大政方針，也就是說，樓市價格大起大落，是國家不愿意見到的，也是我們前面所講到的經(jīng)濟發(fā)展的因素所不支撐的。我看，在兩三年內(nèi)大幅度下跌和上漲的可能性較小，但波動是可能的。另一方面，近兩年樓價上漲推動了發(fā)展商投資欲望的膨脹，市場投放量持續(xù)增加，從而投資回報率急劇下降，使投資欲望受到抑制。那么，我們可以說，一部分質(zhì)差價高和炒作成分較高的物業(yè)，將會發(fā)生價格回跌的情況；反之，那些價格不高，樓盤品質(zhì)又很好的物業(yè)，仍將保持上升的趨勢。
記者：您剛才大體概括了深莞兩地的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。事實上，這幾年東莞房地產(chǎn)市場突飛猛進，取得非常喜人的成績，很多深圳人紛紛在東莞置業(yè)和投資，但其實還有很多深圳人對東莞房地產(chǎn)市場具體情況不是很了解，那么，東莞的物業(yè)投資風險大嗎？
劉總：近幾年的確有越來越多的深圳人看好東莞的房地產(chǎn)市場，把這里作為走出深圳置業(yè)投資的第一站。而東莞，憑借優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境，雄厚的經(jīng)濟實力和便利的交通優(yōu)勢，與深圳進行著越來越緊密的融合，也催生了深莞半小時生活圈、深莞同城生活等多種新的生活模式。
2006年東莞生產(chǎn)總值達到2624億元，相當于欠發(fā)達省份的生產(chǎn)總量。外貿(mào)進出口總額842.2億美元，其中出口總額473.8億美元，增長69.2%。這么大的經(jīng)濟總量和增長勢頭，可以看出其消費力是很大的。
同時，東莞近幾年大力推進都市化進程和環(huán)境改造，基本上是按照現(xiàn)代國際化都市格局在進行，城市形象發(fā)生了翻天覆地的變化。而東莞的樓盤無論從規(guī)劃、設(shè)計、還是品質(zhì)、物業(yè)管理、創(chuàng)新能力已經(jīng)不亞于深圳，特別是一些高檔別墅社區(qū)，甚至還超過了深圳。東莞樓盤價位前些年很低，這不是因為樓盤素質(zhì)低，而是其土地價格低、開發(fā)成本低造成的。這兩年東莞房價也在快速上升，但與深圳比較起來，價格仍然偏低，同質(zhì)物業(yè)價格僅深圳的六分之一到八分之一，一棟別墅還不到深圳一套同面積公寓的一半價錢。所以，它的風險相對會小一些。
選擇物業(yè)的原則和基本點
記者：劉總，你作為房地產(chǎn)行業(yè)的資深專家，能否對我們深圳人在東莞的投資置業(yè)給出一些指導(dǎo)性意見
劉總：我想選擇物業(yè)應(yīng)把握以下幾個原則和基本點。
1、物業(yè)自住和投資打理的方便性。如果是自住，要看是否方便自己的生活和工作，如果用于投資，就會涉及到物業(yè)的維護和打理，那么與物業(yè)管理方及承租方的聯(lián)系能否在自己的掌控之中是我們需要考慮的。另外再結(jié)合物業(yè)是否具有方便性。從當前來講，半小時生活圈的物業(yè)對有車一族一定具有方便性；對于無車族，近期確實存在便利性問題，但隨著深圳地鐵的延伸，莞深兩地輕軌交通的連接，以及城市公共交通的優(yōu)化，莞深兩地城市生活一體化的形成，這種不方便性也會隨之消失。
2、物業(yè)設(shè)計的科學合理性。物業(yè)設(shè)計的科學合理性，從行家來看，可以用許多設(shè)計的經(jīng)濟技術(shù)指標去衡量，但對于一般的置業(yè)者來講，無法對這些經(jīng)濟技術(shù)指標形成專業(yè)分析，可以著重關(guān)注以下幾個方面：（1）規(guī)劃、建筑密度、安全處理。這些可以憑直觀去感受；（2）公共活動場所對老人、小孩、訪客是否能夠考慮周全；（3）室內(nèi)空間布局是否科學合理；（4）外觀視覺、建筑觀感和建筑物本身與整個大環(huán)境是否協(xié)調(diào)，是否新穎、明快而平實，用材用料是否耐用而環(huán)保等等。
3、物業(yè)自用和投資的可轉(zhuǎn)換性。如果買來投資，比如買寫字樓，除了考慮它的投資回報外，仍然要考慮將來的用途和定位；如果是自用，也要考慮以下因素：朝向，平面功能分配布局、停車和與外界交流聯(lián)系是否方便，你所從事的行業(yè)與周邊環(huán)境聯(lián)系是否合理；如果是用于投資就需要考慮你出租對象是哪一個群體，這個群體他們需要的面積，可能承受的租金水平等一系列問題。這些因素清楚了，你的投資就是理性投資。
4、物業(yè)的品質(zhì)與價值優(yōu)勢是否明顯。物業(yè)價值是否能增值，品質(zhì)與價格作為最基本的因素。一個品質(zhì)好價位低的物業(yè)，當然是風險最小的投資，那么這種性價比怎么去比較？比方說，我們用福田區(qū)的物業(yè)與鳳崗、塘廈物業(yè)比較，福田范圍現(xiàn)公寓價格最高已達到30000/元平方米，建筑密度大概20%左右，容積率2.0，像這樣一個同質(zhì)物業(yè)在東莞塘廈、鳳崗的價位在4000元到5000元之間。別墅我們就拿南山區(qū)比較，其價位在80000元/平方米到100000元/平方米之間，而目前塘廈、鳳崗的別墅才漲到10000元/平方米多一點，物業(yè)價位相差為六分之一到八分之一之間。
5、開發(fā)商的誠信和對示范樓盤的了解。首先要選擇品牌開發(fā)商，那些長期從事房地產(chǎn)研究與開發(fā)的房地產(chǎn)公司，比較符合我上述的要求。至于開發(fā)商的誠信判斷，首先是過去已開發(fā)物業(yè)的品質(zhì)，用材用料是否達到他的承諾；二是給消費者的廣告承諾是否過度夸張；三是還要看這個物業(yè)銷售是否有欺詐性，同時最好選擇那些自帶物業(yè)管理、又管理得比較好的公司。
三正地產(chǎn)對深圳半小時生活圈投資置業(yè)的思考和實踐
記者：據(jù)了解，三正地產(chǎn)作早在2004年已經(jīng)進入深圳市場，是東莞最早進入深圳市場的房地產(chǎn)企業(yè)之一，是首家吸引深圳客戶最多的東莞房地產(chǎn)企業(yè)，并取得巨大的成功，你們的秘訣在哪里？
? 劉總：謝謝你對三正地產(chǎn)的關(guān)注，三正地產(chǎn)的確是東莞最早進入深圳市場的房地產(chǎn)企業(yè)之一，也是首家吸引深圳客戶最多的東莞房地產(chǎn)企業(yè)。
說秘訣，其實也談不上什么秘訣。我們清楚，在大都市生活的深圳人，對都市喧鬧已產(chǎn)生了都市疲勞，向往寧靜、安逸的山水田園生活，于是紛紛選擇走出深圳。那么，想要走出都市，消除都市疲勞，就看你是否捷足先登，如果早，可能是半小時生活圈，如果晚了，或許是１小時或更多的時間，而三正地產(chǎn)開發(fā)項目的所在鎮(zhèn)區(qū)（例如塘廈、鳳崗）基本上是深莞半小時生活圈之內(nèi)。所以，前幾年就得到聰明的深圳人的眷顧，這是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾蛑弧?br> 我們認為，在激烈的市場競爭中，一個企業(yè)的經(jīng)營理念往往能左右一個企業(yè)的成敗。我們企業(yè)的經(jīng)營行為是建立在與客戶“共贏”基礎(chǔ)上的，能為顧客提供物超所值的產(chǎn)品和服務(wù)。一般來說，三正地產(chǎn)的物業(yè)升值空間很大，因為，我們除了把樓盤的品質(zhì)建到最好之外，更重要的是，我們賣樓都是從最低價位開始，每個樓盤都低開高走，比如2004年的塘廈三正半山豪苑別墅，剛推出時的均價在5000元左右，而現(xiàn)在二手交易已經(jīng)達到15000元了，翻了三倍有多。如果非得說秘訣，就算是吧。
三正地產(chǎn)自進入深圳市場以來，得到深圳人的熱烈追捧。直至今天我們已經(jīng)為幾千個深圳家庭提供了高品質(zhì)的物業(yè)，深圳藉業(yè)主在我們開發(fā)樓盤中占有相當大的比例，這是我們再次進入深圳市場的信心所在。未來，我們在深圳周邊地區(qū)，尤其是鳳崗還將有大量的性價比極高的物業(yè)推出，這必將對深圳生活、工作、投資產(chǎn)生積極的影響。
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